임대차3법 이후 전세난

임대차3법 이후 전세난

임대차3법 중 계약 갱신 청구권제와 전월세 상한제가 실시된 후 전세난, 전세대란이라는 표현으로 많은 혼란이 야기되고 있습니다. 이에 따라 임대차3법에 대해서 정의를 시작으로 시행 이후 발생되고 있는 전세난의 문제점들에 대해 꼼꼼히 알아보고 더불어  2020년 10월 16일 정부의 국토교통부 국정감사에서 있었던 임대차3법 이후 최근 전셋값 상승 등 정부의 부동산 정책에 대한 질의응답 및 방향성에 대해서도 정리했습니다.

 

 

 

 

 

임대차3법이란?

계약 갱신 청구권제·전월세 상한제·전월세 신고제 도입을 중심으로 하는 주택 임대차 보호법 및 부동산 거래 신고법 개정안을 임대차3법이라 합니다. 

 

 

 

임대차3법은  2020년 7월 30일 국회 본회의에서 의결되고 바로 다음날인 7월 31일 개정안과 공포안이 국무회의에서 바로 심의 의결되었습니다. 계약 갱신 청구권제와 전월세 상한제는 의결 즉시 시행되었고 전월세 신고제는 2021년 6월 21일 시행 예정입니다.

 

 

 

 

이 중 아직 시행되지 않은 전월세 신고제는 30일 내로 주택 임대차 계약이 성립되면 계약 이후 따로 확정일자 등의 추가적인 번거로움 없이도 관련된 계약사항 전반 신고를 의무화함으로써 임차인(세입자)의 보증금을 보호받도록 하는데 중점을 둡니다.



그럼 임대차3법 중 시행된 계약 갱신 청구권과 전월세 상한제의 주요 사항들부터 짚어보겠습니다.

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계약 갱신 청구권

임차인(세입자)이 기존 2년이었던 기한에 추가 2년 기한으로 기존의 전·월세 계약의 연장을 1회에 한하여 요구할 수 있는 권리를 제공한다는 의미입니다. 이때 임차인(세입자)이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 임대인(집주인)은 거부할 수 없다. 단, 거부할 수 있는 조건은 임대인(집주인) 본인 혹은 직계 존비속 즉 부모나 자녀 등이 거주할 목적일 때입니다. 

 

 

 

 

 

 

전월세 상한제

임차인(세입자)이 요구하여 청구한 계약갱신청구권에 따른 재계약의 경우 임대료의 상승폭을 연 5%로 제한한다는 점입니다. 만약 임대인(집주인)이 소유권을 다른 사람에게 이전했다 하더라도 계약갱신청구권에 대한 연장 및 전월세 상한제 기준에 맞춰 5%상한 역시 유지됩니다. 또한 계약갱신청구권을 사용한 이후에 전월세상한제의 기준 5%를 초과하기로 합의한 경우라 하더라도, 계약갱신청구권에 의한 계약연장으로 보지 않아 임차인(세입자)은 새로운 임대차계약이 종료되기 이전에 계약갱신청구권을 다시 행사할 수 있게 됩니다.

 

 

 

단, 전월세상한제 적용을 받지 않는 경우는 첫 번째로,이미 계약갱신청구권을 사용하여 4년 계약이 끝났을 경우고 두 번째로는입대인(집주인)이 새로운 임차인(세입자)과 계약을 할 경우입니다. 이 두 경우 전월세 상한제의 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.

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임대차3법 시행 후 전세난 문제점.

1. 인테리어 가 임대인(집주인)에게 도움 줬다고 생각했는데 나가야 합니다.

주택 훼손 또한 월세 체납 등의 세입자 중대 과실로 이 경우 임대인(집주인)의 갱신 거절이 가능할 수 있습니다. 

 

 

2. 직접 거주할 거라고 했는데 비어있네요...

임차인(세입자)이 계약갱신을 요청하더라도 직계 존비속 증 집주인 본인이나 부모, 자녀가 실거주할 계획이라면

이를 거부할 수 있습니다. 실거주의 기준이 모호하고 실거주의 사실 여부 확인 또한 쉽지 않습니다. 

 

 

3. 속상해도 그 시간과 노력이 엄두가 안 나요...

 실거주를 하지 않은 게 확인되면 손해배상 청구가 가능하다는 부분이 실거주를 하지 않는 부분에 있어 대처

 가능한 부분이긴 하지만 손해배상 청구에 따른 많은 시간과 비용은 만만치가 않습니다. 

 

 

 

4. 전에 살던 임차인(세입자)과 너무 차이나요

기존 세입자로 인한 지난 4년간의 손해를 회복하고 새로운 세입자로 인한 앞으로 4년의 손해를 최소화하기

위해서 임대인(집주인)은 새로운 임차인(세입자)이 부담해야 할 새로운 전세금을 최대한 올리려고 할 것이라는

예측입니다.

 

 

 

 

5. 전셋집이 없어 제비뽑기로 전세 계약합니다

전세 물량의 급감은 수요를 맞출 없는 공급을 뜻합니다. 공급 대비 수요가 많게 되면 경쟁이 심해지고 가격은 상승할 수밖에 없습니다.  

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임대차3법 시행 이후 전세난 Q & A

 

2020년 10월 16일 세종시 국정 감사에서 진행된 부동산 정책 방향 질의응답 내용 정리했습니다. 

 

 

 

Q.

공인중개사 없는 부동산 거래시스템 사업은?

 

 

 

A.

현재 검토하고 있지 않다. 현재 검토 중인 사업은 부동산 거래를 할 때 종이 서류(토지 대장 등)를 주고받는데, 이를 데이터로 연계해 공유하겠다는 것이라고 답했습니다.

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Q.

집값 상승으로 중개수수료가 직장인 한 달 월급과 비슷해졌다 이에 따라 중개사 수수료 인하 문제를 검토하고 있는지?

 

 

 

A.

시장 상황에 대한 모니터링을 진행하고 있다. 

 

중개 수수료 부담이 부동산 가격 상승으로 커졌다는 소비자의 어려움이 있고, 시장에서 거래가 활발하지 않아 중개사들도 부담을 느끼고 있다는 이야기가 있다며 전체적인 상황을 보기 위해 중개 수수료 실태나 중개업소 여건 등을 두루 조사하기 위해 모니터링에 들어갔다고 답했습니다.

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Q.

계약갱신을 요구한 임차인(세입자)의 계약 갱신 청구로 집을 팔지 못하고 실거주하겠다는 집주인 때문에 살던 전셋집은 비워줘야 하는 현 전세난 상황에 대해서?

 

 

 

 

A.

실수요자 중심의 주택시장을 만들기 위해 투기 수요를 차단하고 주택공급 기반을 확충하는 등의 노력을 통해 임대차 3법이 시장에 조기 안착할 수 있도록 챙길 것을 약속했다.

서민 주거 안정을 위해 연내에 수요자 맞춤형 공적주택 21만호를 차질없이 공급하고, 수도권 주택 30만호도 속도감 있게 공급하겠다

기존 주민의 주거권을 보장하면서 쪽방촌을 정비하고, 주거급여 수급 가구와 지급 수준도 지속적으로 확대하겠다


재차 시장 혼란에 대해 국민 여러분께 송구하다 사과했고 현재 매매 시장은 안정세를 보이고 있지만, 전세난에 따른 불안함이 해결되는 데는 시간이 좀 더 필요하다고 답했습니다.